空家対策特措法の改正で何が変わる？管理不全空家も勧告で土地の税優遇対象外に
要約：住んでいない実家を持ち続けると、固定資産税が上がるのか気になりますよね。2023年12月13日施行の空家対策特措法の改正により、管理不全空家も市区町村から勧告を受けると、土地の住宅用地特例の対象外になります。ただし、空き家になっただけで直ちに税負担が増えるわけではありません。対象となる状態や税金への影響、通知が届いた際の対応を確認し、管理や売却など今後の方針を考えましょう。
空家対策特措法の改正はいつから？所有者が知っておきたい背景と目的
相続した実家に住む予定がなくても、すぐに手放す決心はつかないものです。ただ、方針を決めるまでの間も管理は必要になります。今回の改正は、危険な状態になった空き家への対応だけでなく、状態の悪化を防ぎ、使える建物の活用を進めるための制度を整えたものです。
2023年12月13日に施行された改正法の概要
改正された空家等対策の推進に関する特別措置法は、2023年12月13日に施行されました。主な変更点は、管理不全空家への指導と勧告、空き家の活用を支える制度、危険な空き家への行政対応の強化です。
所有者にとって身近なのは、管理不全空家への勧告が土地の税負担に関わる点です。倒壊しそうな建物だけが対象ではなくなったため、外壁や屋根の傷み、敷地の管理状態にも目を向ける必要があります。
危険な空き家への対応に加え、管理不全の予防と活用を進める仕組みへ
雨漏りや外壁の破損を放置すると、修繕の範囲が広がり、再び使うための費用もかさみます。近隣の住宅や道路へ影響が出る前に対応できれば、建物を使い続ける選択肢も検討しやすくなります。
こうした背景から、改正法では状態が悪化する前の管理と、売却や賃貸などにつながる活用支援を拡充しました。所有者への相談支援や、一定の区域内で建物を活用しやすくする仕組みも設けられています。
所有者には適切な管理と行政の施策への協力が求められる
法律では、所有者や管理者に対し、周辺の生活環境へ悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努めることを求めています。改正によって、国や自治体が実施する空き家対策への協力に努めることも明記されました。
自治体から調査や管理に関する連絡が届いたら、内容を確認して返答しましょう。遠方に住んでいる場合でも、連絡先を伝え、現地確認を頼める人や事業者を決めておくと、状況に応じた対応を取りやすくなります。
新設された管理不全空家とは？特定空家との違いと判断基準
見た目が古いだけで対象になるのか、自分では判断しにくいですよね。管理不全空家と特定空家は、築年数だけで区別されるものではありません。建物や敷地の状態、放置した場合の危険性、周辺への影響などを踏まえて、市区町村が判断します。
放置すると特定空家になるおそれがある建物が管理不全空家の対象
適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば特定空家に該当するおそれがある状態が、管理不全空家です。法律上は管理不全空家等と呼ばれ、建物に加えて敷地の状態も確認されます。
たとえば、屋根材のずれや外壁の傷みが進み、将来的な落下につながるおそれがある場合などです。市区町村は管理上必要な措置を指導でき、改善されず、特定空家になるおそれが大きいと認める場合には、具体的な措置を勧告できます。
特定空家は倒壊の危険や衛生上の問題などがある状態
特定空家等は、放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態や、著しく衛生上有害となるおそれがある状態などにある空き家です。
このほか、適切な管理が行われず著しく景観を損なっている状態、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切な状態も含まれます。倒壊の危険だけに限らない点が重要です。管理不全空家よりも強い行政措置の対象となり、必要に応じて命令や行政代執行へ進む制度があります。
屋根・外壁の傷みや雑草の繁茂など、市区町村が確認するポイント
現地では、屋根材の剥がれ、外壁のひび割れ、雨水の浸入、立木の枝や雑草、ごみの放置などが確認の対象になります。ただし、雑草が生えたという一つの事情だけで、直ちに管理不全空家と判断されるわけではありません。
国土交通省のガイドラインなどを踏まえ、傷みの程度や周辺への影響も考慮されます。庭だけを片付けても屋根の破損が残っていれば、必要な改善を終えたことにはなりません。自治体がどの箇所を問題としているか、具体的に確認しましょう。
管理不全空家も勧告で土地の税優遇対象外に｜固定資産税への影響
税金の話では、何をきっかけに、どの部分の負担が変わるのかを分けて考えると整理しやすくなります。今回の改正で対象が広がったのは、住宅が建つ土地に適用される住宅用地特例の除外です。建物の固定資産税が、そのまま一律に増える制度ではありません。
対象と判断されただけではなく、勧告を受けると住宅用地特例から除外される
税制上の分岐点は、管理不全空家に該当すると判断された時点ではなく、市区町村長から勧告を受けたことです。従来の特定空家に加え、管理不全空家の敷地も、勧告によって住宅用地特例から除外される対象になりました。
調査の通知や指導が届いた段階と、勧告を受けた段階は異なります。通知書の名称と根拠条文を確認し、現在どの段階なのかを担当窓口に聞くことが大切です。
1戸当たり200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1になる特例
住宅用地のうち、住宅1戸当たり200平方メートルまでの小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が価格の6分の1になります。200平方メートルを超える一般住宅用地の部分は、原則として3分の1です。
課税標準とは、税額を計算する基になる金額を指します。一般住宅用地として扱う面積にも、家屋の床面積の10倍までという上限があります。敷地全体に必ず同じ軽減割合が適用されるわけではありません。
都市計画税にも特例があり、実際の税額が一律6倍になるわけではない
都市計画税が課税される地域では、小規模住宅用地の課税標準は3分の1、一般住宅用地は3分の2になる特例があります。
固定資産税の6分の1という割合だけを見て、納税額全体が6倍になると考えるのは適切ではありません。土地の負担調整措置や建物分の税額なども関わるためです。課税明細書を用意し、特例が外れた場合の見込額を税務担当窓口に確認しましょう。
課税の基準日は1月1日｜改善後の勧告撤回と特例の適用を確認する
固定資産税と都市計画税は、原則として毎年1月1日の状況を基に、その年度の課税が決まります。修繕が終わったら自治体へ報告し、現地確認や勧告撤回の扱いを確認してください。
工事の完了だけで、税の特例が自動的に戻るとは限りません。住宅用地としての要件を満たすか、いつの年度から適用されるかも確認が必要です。年末直前では確認が間に合わないこともあるため、早めに相談しましょう。
税優遇以外には何が変わる？活用拡大と行政対応の改正点
負担が増える話だけでなく、空き家を使うための支援や、危険が迫った場合の対応も改正されています。ただし、活用に関する制度がどの物件にも自動的に適用されるわけではありません。所在地の自治体による区域設定や法人の指定、個別の条件を確認する必要があります。
空家等活用促進区域で接道・用途規制の合理化を図る
市区町村は、空家等対策計画の中で空家等活用促進区域を設定できるようになりました。中心市街地や地域の再生を図る区域などで、空き家を地域の状況に合った用途に活用するための仕組みです。
一定の条件を満たす場合には、建築基準法の接道規制や用途規制について、合理化を図る制度があります。ただし、区域内なら自由に建て替えや用途変更ができるわけではありません。安全確保などの条件や必要な認定、許可を建築担当窓口で確かめます。
空家等管理活用支援法人が所有者への相談対応などを担う
相談先を探しにくい所有者を支えるため、市区町村長が空家等管理活用支援法人を指定する制度も新設されました。指定を受けた法人は、所有者への情報提供や相談対応、管理や活用に関する支援などを担います。
対応できる業務や費用は法人ごとに異なります。自治体のホームページなどで指定の有無を確認し、自分の相談内容に対応できるかを尋ねましょう。一般の空き家管理事業者が、すべてこの指定を受けているわけではありません。
特定空家への報告徴収権が新設され、緊急代執行の制度も整備される
危険な空き家への対応では、市区町村長が特定空家の所有者などに管理状況の報告を求める権限が新設されました。行政が建物の状態や対応状況を把握し、必要な措置を検討するための制度です。
また、災害などで緊急に措置を取る必要があり、通常の命令などの手続きを経る時間がない場合に対応する緊急代執行も整備されました。行政が工事を行っても、所有者の費用負担がなくなるわけではありません。実施費用は原則として所有者から徴収されます。
自治体から指導・勧告を受けたらどうする？通知後の対応
通知書が届くと、すぐに大きな工事が必要なのかと戸惑うこともあります。まずは連絡を後回しにせず、指摘された内容と求められている対応を確認しましょう。自分で判断して作業を進めるよりも、自治体と改善の範囲を共有してから手配するほうが、やり直しを防ぎやすくなります。
通知書で指摘された箇所と改善期限を確認する
最初に確認したいのは、対象物件、指摘箇所、通知の段階、改善や回答の期限、担当部署です。土地と建物のどちらに問題があるのか、添付写真や図面も見ながら整理します。
期限までの工事が難しい場合は、その事情と見積もりや着工の予定を早めに伝えましょう。相談しただけで期限が延びたり、勧告が見送られたりするとは限りません。自治体の回答を記録し、次に何をいつまでに行うかを明確にしておくことが大切です。
修繕や除草の内容を相談し、作業前後の写真と記録を残す
改善作業は、指摘された問題の原因に合う内容で行います。枝が道路へ張り出している場合と、外壁材が落下しそうな場合では、依頼先も緊急性も異なります。高所作業や倒壊のおそれがある場所の確認は、無理に自分で行わないでください。
作業前後の写真、実施日、工事内容、見積書や領収書を保管すると、自治体への報告に使えます。写真は可能な範囲で同じ位置から撮影すると、変化が伝わりやすくなります。完了報告の方法も事前に確認しておきましょう。
福岡市・久留米市など、物件所在地の空き家担当窓口と税務担当窓口を確認する
相談先は、所有者が住んでいる自治体ではなく、原則として空き家が所在する自治体です。たとえば、福岡市に住みながら久留米市の実家を所有している場合、実家の管理に関する行政相談は久留米市の担当窓口に行います。
空き家担当窓口では改善措置や勧告の扱いを、税務担当窓口では住宅用地特例や税額を確認します。担当部署が異なる場合もあるため、通知書と課税明細書を手元に用意すると、物件を特定してもらいやすくなります。
勧告を受ける前に考えたい空き家の管理・売却・解体
実家をどうするかは、建物の状態だけでなく、家族の意向や費用にも関わります。すぐに結論が出ないときは、当面の管理と将来の処分を分けて考えましょう。危険な箇所には先に対応し、その間に保有、売却、解体の条件を比較すると、必要な支出を整理できます。
定期的な点検と補修で建物の傷みや近隣への影響に対応する
日常の点検では、屋根や外壁、雨どい、窓、庭木、排水の状態などを確認します。室内に入れる場合は、天井の雨染みや床の傷みも確認対象です。
訪問の頻度は、建物の状態や周辺環境に合わせて決めます。通常の定期点検に加え、台風や大雨の後は、飛散物や破損の有無を安全な範囲で確認しましょう。換気や草刈りだけでは構造部分の傷みは直らないため、必要な補修は別途検討します。
遠方で通えない場合は管理委託の作業範囲と費用を確認する
管理を委託する際は、月額などの料金だけでなく、訪問回数と作業範囲を確認することが大切です。外観確認のみか、室内の換気や通水、郵便受けの確認まで含むかで内容が変わります。
除草や剪定、緊急訪問、修繕の手配には追加費用がかかる場合があります。写真付き報告の有無、鍵の保管方法、近隣から連絡があった場合の対応も、契約前に確認しておきましょう。
利用予定がなければ保有費用と売却査定額を比べる
今後住む人が決まっていない場合は、固定資産税、保険料、管理費、交通費、修繕費を年間で整理します。仮に年間の保有費用が20万円なら、5年間では100万円となり、別途大きな修繕が必要になることもあります。
この数字は計算例なので、実際の支出で比べることが大切です。売却査定額から仲介手数料や片付け費用などを差し引き、保有を続ける場合と比較します。査定額は売却を保証する金額ではない点にも留意しましょう。
解体は工事費だけでなく更地になった後の土地の税負担も確認する
建物を解体すると、原則として土地は住宅用地特例の対象ではなくなります。管理の負担が減っても、翌年度以降の土地の税負担が増える場合があるため、解体前の確認が必要です。
工事見積もりでは、建物本体に加え、残置物、塀、庭木、石綿への対応などが含まれるかを確認します。建物付きで売る方法と、更地にして売る方法の両方を査定してから判断することもできます。
改正後の空き家管理や売却を香彩商事株式会社に相談するには
管理を続けるか売却するか決まっていなくても、物件の状況と困っていることを整理するところから相談できます。香彩商事株式会社では、空き家管理、不動産の査定や売却、残置物の片付けに対応しています。自治体から通知がある場合は、その内容も踏まえて必要な作業を検討します。
定期訪問と管理看板の設置、近隣からの連絡への初期対応
遠方にある家へ通いにくい場合には、担当者による定期訪問と、管理していることを示す看板の設置に対応しています。近隣から連絡が入った際も、初期対応を行い、状況を確認します。
人の出入りがあり、連絡先が示されていることで、問題が起きた際の連絡経路を確保できます。ただし、管理を依頼すれば行政の勧告を必ず避けられるというものではありません。訪問頻度や確認範囲、別途必要となる補修などを事前にすり合わせます。
同じ担当者が査定から売却まで対応し、司法書士・税理士とも連携
売却の相談では、最初から最後まで同じスタッフが専属で担当します。管理中に確認した建物の状態や、ご家族の希望を共有しながら、査定から売却まで対応する体制です。
また、登記や税金について専門的な判断が必要な場合は、司法書士や税理士などと連携します。相続した実家では、名義の確認や共有者との調整が必要になることもあります。売却後に手元へ残る金額を考えるためにも、必要な手続きと費用を整理して進めます。
遺品整理や残置物の片付けと買取をあわせて相談できる
室内に家具や家財が残っていると、どこから片付けるべきか迷うこともあります。遺品整理や残置物の撤去に加え、再利用できる品の査定と買取もあわせて相談できます。
買取できる品がある場合は、片付け費用と買取額を相殺して、支払額を抑えられる場合があります。すべての品が買取対象になるわけではないため、現物を確認したうえで判断します。権利証や契約書、写真など残しておきたい物は先に分け、家族の意向を確認しながら進めましょう。
空家対策特措法の改正に関するよくある質問
空き家の管理では、法律上の扱いと、相続や補助金の手続きが重なることがあります。ここでは、所有者が迷いやすい点を整理します。個別の認定や補助制度の条件は、物件所在地の自治体で確認してください。
誰も住まなくなってから何年で法律上の空家等に該当しますか？
法律には、一律に何年経過すれば該当するという年数の定めはありません。居住その他の使用がなされていないことが常態である建物などが対象です。
国の基本指針では、年間を通して使用実績がないことが一つの目安として示されています。人の出入りや電気、水道の使用状況などを踏まえて判断されるため、1年未満なら管理しなくてよいという意味ではありません。荷物が置いてあるだけでも、使用の実態がなければ対象となり得ます。
相続登記が済んでいない実家も管理する必要がありますか？
登記が亡くなった方の名義のままでも、管理の問題を放置してよいわけではありません。相続人や財産の管理状況によって責任関係が異なるため、誰が連絡や費用負担を担うか整理する必要があります。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として相続による所有権取得を知った日から3年以内に申請します。相続放棄を検討している場合も、財産を現に占有しているかなどで扱いが異なるため、専門家に確認してください。
管理不全空家への勧告と、特定空家への命令では罰則が違いますか？
管理不全空家への勧告に従わないこと自体に、空家対策特措法上の過料は設けられていません。ただし、土地の住宅用地特例から除外される対象になります。
一方、特定空家への命令に違反すると、50万円以下の過料の対象です。また、法に基づく報告をしない、虚偽の報告をする、立入調査を拒むなどの場合は、20万円以下の過料の対象となります。勧告と命令では、法的な効果が異なります。
修繕や解体に使える自治体の補助金はありますか？
自治体によっては、危険な空き家の除却や、活用を目的とした改修への補助制度があります。ただし、対象区域、建物の状態、所得などの条件や予算は、制度と年度によって異なります。
契約や着工の前に申請し、交付決定を受ける必要がある制度もあります。工事後では申請できない場合があるため、見積もりを取る段階で担当窓口へ確認しましょう。募集期間と受付状況もあわせて確認することが大切です。
まとめ｜空家対策特措法の改正を踏まえ、所有する家の対応方針を決めましょう
空家対策特措法の改正によって、危険な状態に至る前の管理不全空家も、行政による指導や勧告の対象になりました。所有者が押さえておきたいのは、管理不全空家と判断されただけでなく、勧告を受けると土地の住宅用地特例から除外される対象になるという点です。
一方で、空き家を所有しているだけで直ちに税負担が増えるわけではありません。固定資産税の実際の増加額も、土地の評価や負担調整措置などで異なります。税額が気になる場合は、課税明細書を用意し、自治体の税務担当窓口で個別に確かめましょう。
対応方針を考える際は、建物の状態、自治体からの通知、今後の利用予定を整理することから始めます。屋根や外壁に危険な傷みがあれば優先して対応し、すぐに利用しない場合は、方針が決まるまでの管理方法を確保することが必要です。
そのうえで、管理を続ける年間費用と、売却時に見込まれる手取り額を比較します。解体を検討するなら、工事費に加えて更地になった後の土地の税負担も確認してください。家族で意見が分かれている場合も、費用や建物の状態を共有すると、具体的な条件に沿って話し合えます。
相談時には、所在地が分かる資料、建物の写真、課税明細書、自治体からの通知書などが役立ちます。すべてそろっていなくても、分かる情報と困っていることを伝えるところから始められます。
香彩商事株式会社では、定期訪問による空き家管理から、同じ担当者による売却対応、遺品整理や残置物の片付けまで相談を受け付けています。登記や税金は必要に応じて司法書士や税理士と連携し、ご家族の事情と物件の状態に合わせて、今後の対応を一緒に整理します。
